三世代同居・二世帯住宅

二世帯住宅にすると税金が安くなる?二世帯住宅の税金面でのメリットとは

二世帯住宅にすると税金が安くなる?二世帯住宅の税金面でのメリットとは

最近人気となってきている二世帯住宅ですが、二世帯住宅には建築資金や生活費だけではなく、税金の面からみても大きなメリットがあることをご存知でしょうか。

住宅に係る税金を節約する方法には大きく二通りあり、それぞれ方法が違うためどちらを採用するかは長い将来に渡った視野が必要になります。

今回は、二世帯住宅でメリットとなる税制やその注意点について詳しくご説明します。

区分登記による節税

住宅にかかる税金は、新築時や中古住宅を買った時にかかる不動産取得税、さらに毎年支払わなければいけない固定資産税があります。二世帯住宅をそのまま一つの住宅とするよりも、世帯ごとに一つの住宅であることを示す区分登記をすることで固定資産税と不動産取得税の両方を軽減することができます。

区分登記ができる二世帯住宅には次のような制限があります。

玄関・キッチン・トイレ・お風呂などが分かれる完全分離型の二世帯住宅であること、光熱費のメーター類も別々にあること、家の中でお互いの世帯が行き来できないことなどです。

この条件をクリアし、区分登記ができると次のような税制面での優遇措置が適用になります。

不動産取得税

新たに取得した住宅の床面積が、50平方メートル以上240平方メートル以下の場合に住宅の価格から1200万円を控除することができますが、この枠が2つとなり、2400万円の控除を受けることができるようになります。

中古住宅の取得の場合、この控除金額は建物の建築年によって違いがありますので注意してください。建築してから年数が経っている住宅ほど控除できる金額は下がります。

固定資産税

固定資産税の計算方法は、課税標準額(固定資産税評価額)×標準税率(1,4%)となっています。

住宅を新築・中古購入した場合には、固定資産税に軽減措置が取られており、土地と建物によって軽減措置の内容は変わります。

土地の固定資産税は、床面積が200㎡以下の場合評価額が6分の1となっています。二世帯住宅であれば、区分されたそれぞれの住宅部分の土地に対し、この軽減措置を使うことができます。

計算式:

(200㎡までの評価額×1/6)×1,4%=固定資産税

次に住宅部分の固定資産税についてですが、この軽減措置は中古住宅には適用されません。

新築の場合にのみ、建築から3年間の固定資産税額が2分の1となる軽減措置があるので、二世帯住宅の場合はそれぞれの住宅部分の税額について2分の1、それぞれ三年間軽減措置が適用されることになります。

区分登記の注意点

税金面では有利な区分登記ですが、登記には一軒当たり10万円ほどの費用が掛かります。区分登記を行うと、この費用も2倍になりますし、区分登記の条件となる完全分離型の二世帯住宅自体が費用の掛かるものです。

これらのデメリットも把握した上で、区分登記で本当にお得になるのかどうかは長期的な試算が必要となります。

小規模宅地の特例による相続税の節税

小規模宅地の特例による相続税の節税
相続税が発生した際に、住宅の売却を防ぐことを目的として作られた制度が「小規模宅地の特例」です。二世帯住宅においても、この制度を活用することができます。

この制度を知っていることで、将来的に負担する相続税を大幅に節税することができますので、注意点とともに詳しく見ていきましょう。

制度の内容としては、小規模宅地の特例を使うと相続時の土地の評価額を80%下げることができます。この評価額は支払う相続税と比例しますので、評価額が下がれば単純に支払う相続税も少なくなります。

例えば相続する宅地の評価額が3000万円の場合、小規模宅地の特例を使えば評価額は600万まで下がることになるので、とても大きな節税効果がありますよね。しかし、この制度を使うにはいくつかの要件を満たす必要があります。

  • 宅地の面積が330㎡未満であること
  • 被相続人が相続する人と同居していたこと
  • 相続後の10か月以上継続して利用すること

この制度は、相続によって今までその住宅に住んでいた人が住処を失うということがないように作られているものですので、被相続人が相続する住宅にそれまで住んでいて、相続後も必要であるという根拠がなければ使うことができません。

その為、前項で紹介した「区分登記」をしている二世帯住宅は、この制度を活用することができないのです。小規模宅地の特例を使える二世帯住宅の構造は、「建物内でお互いの世帯に行き来ができること」が条件に含まれており、将来的な節税を考えるなら区分登記は慎重に行わなければいけないということになります。

まとめ

二世帯住宅は節税ができるという話を聞き実践しようと思っている方も、節税の方法によって住宅の構造も関わるので、家づくりから慎重に考えていかなければいけないようです。

将来的に土地の評価が上がりそうな場合には小規模宅地を、現時点での節税を考えているなら区分登記を考えるといいでしょう。同居する両親や将来的に被相続人となる家族ともよく話し合い、結論を出すようにしたいですね。

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