中古を買ってリノベーションする場合、どんな物件を探したらいいのか迷いますよね。
今回は私が実際の中古マンションを買ってワンストップリノベをした時の物件の探し方についてお話しします。ぜひ参考にしてみてください。
以前から中古を買ってリノベーションに興味があった我が家。
妊娠をきっかけに子どもが安全に過ごせる家にするため、急遽決定。物件購入からリノベーションまで一社で行うワンストップリノベーションを行いました。
物件を決めるのに出した条件
我が家は当時夫婦2人暮らしでしたが、私は妊娠中で子どもが生まれる予定でした。3人、もしくはもう1人家族が増えて4人で暮らせるような家をつくりたいと部屋探しをしました。
私たちは物件探しからリノベーションまで一括で行ってくれる会社でリノベーションしました。物件探しはリノベーション会社の不動産担当者と提携の不動産屋さんと一緒に行いました。
私たちが物件を決めるのに出した条件は
- 沿線
- 予算
- 広さ
- 駅歩30分以内
というものです。
予算が少なかったのであまり条件は指定しませんでした。初めは築年数も指定していたのですが、「ほかの条件はすべて当てはまるけど築年数だけが古かったらだめですか？」とリノベーション会社の方に質問されました。
そういわれると築年数はそれほど重要じゃない気が。という訳で外したのです。あまり条件を絞ってしまうと物件が少ししか出てこない可能性があります。初めは条件を絞りすぎずに、実際の間取り図や物件を見てから判断することをお勧めします。
また、広さは広ければ広いほどいい！と思いがちですが、そうとも言い切れません。全面リノベーションをする場合、広ければ広いほど費用が掛かります。予算と相談して広さは下限だけでなく、上限も指定しておきましょう。
ワンストップリノベーションについて詳しくはこちら。
物件にかける予算
中古を買ってリノベーションする場合、どのくらいの予算を物件に充て、どのくらいリノベーション費用に残しておけばよいのかも迷うと思います。物件の予算のかけ方もワンストップだと分かりやすかったです。
以下の手順で物件にかける予算を決めました。
- 月々ローンで支払える金額を申告する
- ローンのシミュレーションをして全体の金額を決める（業者）
- 最低限ほしい平米数を決める
- 指定した平米数のリノベーション費用を計算する（業者）
- 全体の金額からリノベーション費用を引いた金額を物件の予算にする
まず、いくらの物件からというのではなく、月々支払える金額から考えるというのが驚きでした。しかも、管理費など込みで〇万円という金額で計算しています。ですから払えるかな？という心配がなかったです。
会社によって計算の方法は違うと思いますが、月に支払う金額から探すというのはおすすめですよ！
物件はこうして選んだ！
出した条件から不動産屋が物件の資料をたくさん持ってきてくれました。マンションでも一軒家でもよかったのですが、予算的にすべてマンションになりました。
自分の会社の所有する物件だけでなく、色々な不動産屋の物件を紹介してくれました。また、自分でネットなどでいい物件を見つけたら教えてくれともいわれましたよ。提携の不動産屋だからといって物件が限られるということはなかったです。
持ってきてくれた資料にはその物件の良いところ、あまりよくないところもチェックしてくれていました。自分ではわからないところもあったのでありがたかったです。
例えば、マンションの戸数。住んでいる人が少ないとそれだけ積立金なども少なくなります。ですから戸数の少ないマンションは避けた方がいいと教えてくれました。
物件巡りへ
紹介してくれた物件から、4軒を選んで実際に内覧に行きました。
- マンションA：4つの物件の中で一番立地がいい。築年数は古いが広さもある。
- マンションB：広さや駅歩などは問題ないが、立地がやや不便
- マンションC：可もなく不可もない、条件に合っているので見学したマンション。
- マンションD：Aの次に立地がいい。4つの中で一番広い。入居中の人がリフォームしているため少し割高。
見学をする前はA>D>C>Bの順に気になっていたのですが、実際に選んだマンションはCです。
実際に見てみると以下のようなことが分かったのです。
- マンションA：周辺の坂がすごすぎる。子供や親には不向きというか無理に等しい。
- マンションB：周辺にスーパーがない。外観もあまり好みではない。
- マンションC：外観が思ったより好み。周辺の環境がよく子育てしやすそう。
- マンションD：元の物件がきれいなので全面リノベじゃなくてもよさそう。最寄り駅が思ったより寂れている。車どおりが激しく子育てに不向き。
全面リノベーションなので内覧に行っても間取りなどはチェックする必要がありません。ですから周辺の環境を中心に選びました。資料を見た時と実物を見た時でガラッと印象が変わりましたよ。
ワンストップリノベでよかったこと
物件巡りは提携の不動産屋さんと、リノベーション会社の不動産担当者と一緒に回りました。
中古物件ですので、今住んでいる人が立会いの下、見学をします。全面リノベーションですので間取りや収納、水回りなどは本当は見なくてもOKなのですが、今住んでいる人の目の前で全面リフォームするとは言いづらく、私たちは普通に物件を見学してしまいました。
ですが、リノベーション会社の方は、床から天井の高さを測ったり、壊せる壁と壊せない壁をチェックしたり、どんな風にリノベーションできるかを見てくれました。壁はともかく、天井の高さなどは考えもつかなかったのでプロの視点で見てくれて助かりました。
また、信頼できる不動産屋さんを紹介してくれているので、過去の修繕履歴や積立金などの情報も教えてくれました。広告を見ただけではわからない、このマンションに未来があるかどうかというのが分かってよかったです。
リフォーム中も管理費などの支払いは発生
中古を買ってリノベーションをする場合、
- 中古物件を購入する
- リノベーションを開始する
- リノベーションが終了する
- 新居に引っ越しをする
という流れになります。注意をしなくてはいけないのは中古物件を買った時点で管理費、修繕積立費、ローンも発生するということです。つまり１～３の間は今住んでいる家の家賃と、管理費、修繕積立費などをWで支払わなくてはいけないということ。
私たちの場合、ローンは物件部分の利息分のみでしたので1万円程度で済みましたが、融資先やプランによっても変わってくると思います。リノベーションには１～3カ月程度かかります。今の家賃と両方払うのは結構厳しいので初めに確認しておくといいと思います。
まとめ
中古を買ってリノベーションをする時、どのくらいの金額を物件に充てればいいのか迷うと思います。物件探しからリノベーションまでワンストップで行ってくれる会社で行うか、物件探しとリノベーション会社探しを同時に進め、リノベーションにかかる予算を出してから物件に充てる費用を決めるのがおすすめです。
広ければ広いほどリノベーションにかかる費用も高くなるので注意しましょう。
全面リのベーションする場合、間取りや水回りの設備などを重視する必要はありません。マンションの外観や立地条件などから選ぶといいでしょう。
また、中古物件を購入した時点で管理費や修繕積立費、ローンの支払いが発生するということを覚えておくといいです。
