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中古マンションをリノベーションするなら築年数は何年が限界?価値が下がるのは?

最近、リノベーションすることを前提に中古のマンションを購入する人が増えています。新築で購入するよりも安く済みますし、リノベーションで自分の好きなようにできるのならいうことなしですよね!

物件は古ければ古いほど価値が下がって安くなりそうな感じがしますが、その分老朽化などの不安もでてきます。中古マンションを買ってリノベーションするのなら築年数はどの位が限界なのでしょうか?

マンションの寿命はいつ?築年数の限界って?

どうせリノベーションをするのなら、古くてもいいかな?と思うかもしれませんが、マンションにも寿命はあります。

そしてマンションの寿命には3つの考え方があります。

  • 不動産としての価値がなくなる寿命
  • 建物の物理的な寿命
  • 管理状況の限界

それぞれについて見ていきましょう。

マンションの価値がなくなる寿命はいつ?

「マンションの寿命は47年」というのを聞いたことがある人も多いかもしれません。中途半端な数字ですが、これは財務省や金融機関が定めている減価償却の法的耐用年数ことです(参照

減価償却とは:

不動産の価値を築年数に応じて計算する方法。不動産(車なども同様)の価値は使用するにつれて古くなり、価値が下がっていくため現在の価値を計算する必要がある。一般的に事業用の会計手続きで用いられる。

詳しい説明はこちらが参考になります。

この減価償却の基準ではコンクリートのマンションは47年となっています。47年を過ぎたからといって価値が0になるということではありませんが、価値は一気に下がることは確かです。

購入するときにはあまり関係のない数字ですが、中古で購入したマンションを将来売却しようと考えている人は少し気にしておきましょう。

建物の物理的な寿命が来るのは?

減価償却の基準ではコンクリートマンションの耐用年数は47年ですが、47年経ったら住めなくなるということではありません。

では、マンションを作るのに使われているコンクリートの寿命はどの位なのか見てみましょう。

国土交通省によると、鉄筋コンクリートの建物の寿命は100年以上!外装のメンテナンスをすれば150年、となっています。減価償却の基準の2倍、3倍の寿命があるということなんですね。(ただし、この基準を算出したのは1970年代なのでかなり古いです)

といっても、これはあくまで計算上の寿命です。同じ国土交通省のデータによると実際の鉄筋コンクリートの建物の実際の平均寿命は67年とのことです。それでも減価償却の耐用年数である47年よりはだいぶ長いですね。

また、現在のマンションの平均寿命は67年とのことですが、建築技術などはどんどん進化しています。今の建物の寿命はもっと長くなるかもしれませんね。

管理状況の限界で住めなくなることも!

では、どのマンションも47年、67年は確実に住めるのかというとそうとも限らないので注意です。

最近、「限界マンション」と呼ばれるマンションが増えてきているそうです。

限界マンションとは:

空室が多くなって修繕費用が集まらなかったり、管理する人がいないマンションのこと。管理する人がいないと外壁や雨漏り、貯水タンクなどの修繕が行われず、マンションがスラム化してしまう。

こうなってくると築年数に関わらず人が住める状態ではなくなってしまいますね。

一般的に築30年を超えると管理不全に陥ることがあると言われていますが、築年数だけでは分からない部分でもあります。

築年数の経ったマンションを購入する際の注意点

マンションの寿命は一概に築年数だけで判断できない、ということが分かりましたね。では、中古のマンションを購入する時どのようなことに注意すればよいのでしょうか?

1,耐震基準は現在の基準に合っている?

2018年12月現在の耐震基準は1981年6月に定められたものです。それ以前に建てられた建物は1950年に制定された旧耐震基準に準じています。

新耐震基準と旧耐震基準の違いは以下の通りです。

中地震(震度5程度) 大地震(震度6~7)
新耐震基準(1981年6月以降) 建物の躯体にダメージを負わない(軽いひび割れ程度) 倒壊しない
旧耐震基準(1950年~1981年5月31日) 倒壊しない 特に規定なし

新耐震基準になってからの建物の方が厳しい基準をクリアしているので安心感がありますね。

ちなみに、2018年12月現在

  • 新耐震基準:築37年以下
  • 旧耐震基準:築38年から築68年

ということになります。新耐震基準を満たしているから絶対に安心。旧耐震基準だから危ないということではありませんが、ひとつの目安にしてみてください。

2,修繕履歴や修繕計画は大丈夫?

マンションの建物自体の寿命は100年以上とも言われていますが、マンションの設備の寿命がすべて100年というわけではありません。定期的にメンテナンスをしないとマンションの寿命は短くなります。

部屋の内部はリノベーションすればOKですが、共有部分は勝手にリノベーションすることはできません。今までの修繕履歴や修繕計画を確認し、しっかりメンテナンスが行われているかどうかを確認しておきましょう。中には修繕計画がしっかり行われていないマンションもあるんですよ!しっかり修繕されていないマンションは、今は大丈夫でも老朽化が早いので避けたほうがいいでしょう。

特に気にしておきたいのは配管(給排水)の寿命です。配管の交換は20~25年が目安だと言われています(参照)。築20年以上のマンションを購入する場合は配管の交換が行われているか、行われる予定があるかを確認しておきましょう。

古いマンションの場合、配管をモルタルで埋め込んでいることがあります。この場合、モルタルを砕いてはがさないと配管の交換ができません。最悪の場合買っても数年しか住めなくなるというケースもありますので注意してくださいね。

マンションの修繕履歴や修繕予定は管理会社で保管されていますので、管理会社か不動産屋に依頼すれば確認することが出来ますよ。

3,適切な管理はされているか?

先ほどもお話しした通り、管理のされていないマンションはそれだけ寿命も早くなってしまいます。修繕計画にも通じるものがありますが、しっかり管理されていないマンションは寿命が早くなります。

こればっかりは実際に現地に行かないと分からないことです。現場を見に行く時は購入を検討している部屋だけでなく

  • ゴミ捨て場
  • 駐輪場
  • 集合ポスト
  • 廊下

などの共有部分の掃除やメンテナンスが行き届いているかどうかもチェックしておく必要があります。また、空部屋が多いと修繕費用が集まらなくなる可能性があるので、どのくらいの住居が埋まっているのかも確認しておきましょう。

価値が下がって買いやすくなる築年数は?

中古のマンションを購入する際のポイントについて見てきました。築年数が浅いほど基準は満たしていると思いますが、そうすると価格も高くなりますよね。どのくらいの築年数がたっているとお得に購入できるのか次に見ていきましょう。

マンションの価格は築年数に応じて下がっていきます。ですが、年数が経てば経つほど下がり続けるのではありません。築20年から25年で底値になるんです。新築の頃に比べてだいたい半値ほどで購入できます。(参照 図表6-1

そしてその後もあまり価値は変わらないので将来売りに出そうと考えている場合も値崩れの心配がありません。ですからお得に購入したいのなら築20年以上のものがおすすめです。

築年数が経っているマンションの方が駅から近いなど立地条件がいいというケースも多いです。

住宅ローン控除に注意!

住宅を購入すると住宅ローン控除が適用になりますが、古い物件は、控除が受けられない場合があります。

住宅ローン控除が適用になるマンションは建築後使用されていて、下記のいずれかに当てはまる場合です。

(イ) 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

(ロ) 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

基本的には築25年までのマンションでないと住宅ローン控除を受けることができません。耐震基準をクリアしている場合は築25年以上でも住宅ローン控除の対象になりますが、古すぎる物件はローン控除の対象にならない場合があるということを頭に入れておきましょう。

まとめ

マンションの寿命には

  • 不動産としての価値がなくなる寿命
  • 建物の物理的な寿命
  • 管理状況の限界

という3つの寿命があります。マンションの平均的な寿命は67年です。ですが、一概に築年数だけでは判断できません。修繕履歴や修繕計画、そして現場で共有部分のメンテナンスをしているかなどを購入前にしっかり確認しておきましょう。

また、マンションの価値は築年数とともに下がり、築20から25年で底値になります。なるべく安く買いたいけれど、少しでも新しいものがいいという人は築20年から25年のマンションが狙い目です。

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